Consecuencias de la enajenación forzosa del local en un procedimiento de ejecución hipotecaria respecto de la subsistencia del arrendamiento del local

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octubre 20, 2021

Consecuencias de la enajenación forzosa del local en un procedimiento de ejecución hipotecaria respecto de la subsistencia del arrendamiento del local

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Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 15 Noviembre 2021

Ref. CJ 8228/2021

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 783/2021, 15 Nov. Recurso 2284/2021

El adjudicatario del local arrendado en procedimiento de ejecución hipotecaria formuló demanda en la que solicitaba la condena al pago de las rentas adeudadas.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por falta de legitimación activa pero la AP Barcelona revocó la sentencia y estimó en parte la demanda. El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la demandada.

Respecto al régimen aplicable a los arrendamientos de locales en caso de resolución del derecho del arrendador por su enajenación forzosa en una ejecución hipotecaria, el art. 4.1 LAU 1994 dispone: «1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo». Y en su apartado 3 establece: «Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil».

En cuanto a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el Título III sólo contempla una norma para el caso de enajenación de la finca, el art. 29 que mantiene su redacción original y escuetamente dispone: «Enajenación de la finca arrendada. El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria».

De esta norma resulta que el adquirente que reúna los requisitos del art. 34 LH no quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en ningún caso ni durante plazo alguno. Sin embargo, el Alto Tribunal considera que este artículo 29 no es aplicable en este caso ya que el término «enajenación» que figura en el precepto no permite su aplicación a supuestos de venta forzosa de la finca. Y ello porque los supuestos de enajenación voluntaria y los de enajenación forzosa están claramente diferenciados en la propia LAU, que cuando ha querido referirse a los casos de resolución del derecho del arrendador por enajenación forzosa en virtud de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, lo ha hecho expresamente, con un trato diferenciado de las enajenaciones voluntarias.

Por tanto, en ausencia de pacto contractual en la materia (que en el supuesto enjuiciado no existe al producirse la transmisión no mediante contrato translativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al CC por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU. Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC. Según el primero: «El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». Mientras que el art. 1549 CC dispone: «Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad».

Conforme a este régimen legal común, respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el CC en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado.

Se trata, por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.

Esta última era la situación en que se encontraba la entidad demandante a consecuencia de la adjudicación de la finca a su favor en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se siguió contra la arrendadora inicial, pues no hay constancia alguna del ejercicio de su facultad resolutoria.

En consecuencia, no existe ausencia de título para la ocupación de la demandada (se mantiene la relación arrendaticia al no haber ejercido el adquirente su facultad resolutoria), por lo que no cabe pretender la exención de pago de la renta pactada, como si la ocupación posesoria fuere a título de cesión gratuita, por mera tolerancia del dueño.

Fuente de información: Wolters Kluwer

Foto : Freepik

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