Nulidad de la hipoteca constituida antes de la inscripción del título del hipotecante

Nulidad de la hipoteca constituida antes de la inscripción del título del hipotecante
julio 2, 2024

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 621/2024, 8 May. Recurso 3710/2019

Diario LA LEY, Nº 10521, Sección La Sentencia del día, 7 de Junio de 2024

El hipotecante se adjudicó la finca en virtud de la extinción del condominio sobre el inmueble. La escritura de hipoteca se otorgó inmediatamente después de la escritura de extinción del condominio y se remitieron telemáticamente al Registro de la Propiedad para efectuar el asiento de presentación del título del hipotecante, que se extendió antes que el de la hipoteca. El Banco, acreedor hipotecario, carecía del previo requisito de la inscripción del título del hipotecante, pues cuando se otorgó la escritura de hipoteca no estaba presentada en el Registro la escritura de extinción del condominio.

El problema que se plantea en el supuesto de autos es la interpretación de requisito objetivo establecido en el art. 34 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) de que el tercero, para quedar protegido, adquiera el derecho «de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo».

Las demandantes, madre y hermanas del demandado, solicitaron la nulidad de la extinción del condominio sobre una finca propiedad de todos ellos, mediante escritura autorizada a instancia del demandado, así como la declaración de nulidad de la hipoteca constituida sobre la mencionada finca como garantía del préstamo concedido al demandado, mediante escritura otorgada el mismo día.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda. La Audiencia Provincial de Madrid revocó parcialmente la sentencia de instancia y declaró la nulidad de la extinción de condominio sobre la finca.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por las demandantes y declara también la nulidad de la hipoteca.

La escritura de constitución de la hipoteca se otorgó en la misma notaría inmediatamente después que la de extinción del condominio sobre la finca, y desde la notaría se remitieron por este orden telemáticamente las copias electrónicas al Registro de la Propiedad, practicándose la inscripción por este orden.

La protección del tercero hipotecario por la fe pública registral requiere como requisito objetivo que su acto de adquisición, válido y a título oneroso, sea realizado con el titular registral como disponente y que a su vez el tercero inscriba su adquisición. El art. 34 LH exige literalmente que el tercero adquiera el derecho «de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo». Es decir, que adquiera de quien conste en el Registro como titular actual del derecho y que del Registro se infiera que tiene poder de disposición del derecho.

La inscripción del transmitente ha de ser anterior a la adquisición del tercero, ya que la protección del art. 34 LH se basa en la apariencia jurídica creada por la inscripción. Por ello, a los efectos del art. 34 LH hay que atender, no a la fecha de la inscripción del tercero, sino a la de la celebración del contrato que la originó.

En el supuesto de autos, en el momento de otorgarse la escritura de la hipoteca todavía no estaba presentado en el Registro de la Propiedad el título del partícipe en la comunidad por el que se adjudicaba la propiedad de la finca. De este modo, no puede negarse la buena fe del Banco, pues pudo creer razonablemente que el prestatario era propietario de la finca en virtud de la recién otorgada escritura de extinción del condominio, pero carecía del previo requisito de la inscripción del art. 34 LH, pues dada la inmediatez con la que se otorgaron ambas escrituras, su remisión telemática no puede obviar que cuando se otorgó la escritura de hipoteca no estaba presentada en el Registro la escritura de extinción del condominio.

Por ello, el Alto Tribunal estima el recurso de casación y declara la nulidad de la hipoteca otorgada por el demandado, ordenando la cancelación de la inscripción registral correspondiente.

Imagen: FREEPIK

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