Верховный суд, Палата по гражданским делам, решение суда 621/2024, 8 мая.

Апелляция 3710/2019 Газета LA LEY, № 10521, раздел «Приговор дня», 7 июня 2024 г

Ипотекодатель присвоил недвижимость в результате прекращения кондоминиума над имуществом. Договор Ипотечного кредитования был выдан сразу после акта о прекращении действия кондоминиума и оба акта были отправлены в электронном виде в Реестр собственности для регистрации права собственности залогодателя, которое было установлено до оформления ипотеки. Банк, являющийся залогодержателем, не имел сведения о наличии предварительной регистрации права собственности залогодателя, поскольку, при оформлении ипотечного договора, акт о прекращении кондоминиума не был представлен в реестре.

Возникшая проблема, в рассматриваемом деле, заключается в интерпретации объективного требования, установленного ст. 34 Закона об ипотеке (ЗАКОН 3/1946), согласно которому третья сторона, подлежащая защите, приобретает право от «лица, которое фигурирует в Реестре как правообладатель и имеет право передавать его».

Истцы, мать и сестры ответчика, подали ходатайство о признании недействительным прекращения существования кондоминиума на собственность, принадлежащей им всем, на основании официального акта утвержденного по требованию ответчика, а также признания недействительности договора ипотеки, заключенного на вышеупомянутое имущество в качестве гарантии кредита, предоставленного ответчику, посредством акта, заключенного в тот же день.

Суд первой инстанции отклонил иск. Апелляционный суд Мадрида частично отменил решение суда первой инстанции и объявил прекращение действия кондоминиума над недвижимостью недействительным.

Верховный суд удовлетворил апелляционную жалобу истцов, а также признал ипотеку недействительной.

Официальный акт о заключении ипотеки был выдан в той же нотариальной конторе сразу после прекращения кондоминиума на недвижимость, а из нотариальной конторы электронные копии были отправлены в электронном виде в Реестр собственности, с проведением регистрации в этой последовательности.

Защита третьего лица государственным реестром требует в качестве объективного условия, чтобы акт приобретения собственности, действительный и возмездный, осуществлялся с владельцем, зарегистрированным в качестве распорядителя, и чтобы, в свою очередь, третья сторона зарегистрировала свое приобретение. Статья 34 LH (Закон об ипотеке) буквально требует, чтобы третья сторона приобретала право «от лица, которое фигурирует в Реестре с полномочиями передать его». То есть право приобретается у того, кто фигурирует в Реестре как правообладатель и из Реестра следует, что имеет полномочия распоряжаться им.

Регистрация правообладателя, должна быть произведена в Реестре до того, как будет происходить передача третьему лицу, поскольку защита ст. 34 LH основана на юридическом реальности, возникающей в результате регистрации. Таким образом, в силу ст. 34 LH, необходимо обратить внимание не на дату регистрации приобретения права третьим лицом, а на дату заключения договора, который послужил основанием для этого.

В данном разбирательстве, на момент заключения ипотечного акта, право участника сообщества, на основании которого была присвоена собственность, еще не было представлено в Реестре недвижимости.

Таким образом, нельзя отрицать добросовестность Банка, поскольку было разумно полагать, что заемщик являлся владельцем недвижимости на основании недавно выданного акта о прекращении кондоминиума, но не являлся регистрационным собственником, требование, предписанное статьей 34 Закона об ипотеке, поскольку, учитывая оперативность, с которой были выданы оба документа, их телематическое представление не может игнорировать тот факт, что, когда был заключен договор ипотеки, акт о прекращении кондоминиума не был представлен в реестре.

По этой причине Верховный суд удовлетворил апелляцию и объявил недействительность ипотеки, предоставленной ответчиком, постановив аннулировать соответствующую регистрацию.

Фото: FREEPIK