Верховный суд, Судебная Коллегия по гражданским делам, Решение от 15 ноября 2021 г.

Ссылка CJ 8228/2021

Верховный суд, Судебная Коллегия по гражданским делам, Решение 783/2021, 15 ноября. Апелляция 2284/2021

Организация-приобретатель в ходе аукционных торгов сдаваемого в аренду помещения, подала иск, в котором востребовала выплату о причитающейся арендной плате.

Суд первой инстанции отклонил иск из-за необоснованности, но Апелляционный Суд Барселоны отменил решение суда первой инстанции и частично удовлетворил иск. Верховный суд отклоняет жалобу ответчика.

Спорный правовой вопрос сосредоточен на определении последствий, вызванных в отношениях аренды при принудительном отчуждением арендованных помещениях  и требований об оплате аренды, когда контракт аренды не был зарегистрирован в Реестре собственности до взыскания по ипотеке.

Что касается  правового режима аренды помещений, в случае прекращения права арендодателя в связи с его отчуждением при принудительном взыскании, статья 4. Пункте 1 LAU( Закон о городской аренде жилья)1994 предусматривает: «1. Аренда, регулируемая этим законом, должна регулироваться обязательными положениями его разделов I, IV и V, а также положениями следующих разделов этой статьи». И в пункте 3 устанавливает: «Без ущерба предусмотренного в  разделе 1, договоры аренды для нежилых помещений, регулируются волей сторон, в противном случае — положениями раздела III этого закона и, кроме того, положениями Гражданского Кодекса «

Относительно договоров аренды для нежилых помещений, Раздел III предусматривает правило только для случая распоряжения собственностью, в ст. 29, которая сохраняет первоначальная формулировку и кратко предусматривает: «Распоряжение арендованным имуществом. Покупатель арендованного имущества будет подчинен правам и обязанностям арендодателя, исключением будет если только ситуация покупателя совпадает с положением статьи 34 LH (Закона об ипотеке).

Из этого правила следует, что покупатель, соответствующий требованиям ст. 34 LH (Закон об ипотеке) не вступает в права и обязанности арендодателя ни в коем случае, ни в течении никакого срока. Однако Верховный суд считает, что статья 29 неприменима в данном случае, поскольку термин «распоряжение собственностью» который фигурирует в предписании, не позволяет применять его к случаям принудительного взыскания собственности. И это потому, что случаи добровольного распоряжения и случаи принудительного отчуждения чётко различаются в самом LAU(Закон городской аренды), где, относительно случаев прерывания  права арендодателя путем принудительного взыскания или  судебных решений, установлено обращение отличительное от случаев добровольного распоряжения имуществом.

Следовательно, при отсутствии договорного соглашения по этому вопросу (в данном случае оно отсутствует, когда передача происходит не посредством договора, а путем принудительного отчуждения), необходимо обратиться в Гражданский Кодекс по ссылке, установленной ст. 4.3 LAU, а именно в статьи 1571.1 и 1549 СС (Гражданского Кодекса). Согласно первой: «Покупатель сдаваемой в аренду собственности имеет право расторгнуть текущий договор аренды после подтверждения продажи, за исключением согласия сторон и установленных положений в Законе об ипотеке». Однако, статья 1.549 СС(ГК) гласит: «В отношении третьих лиц, договоры аренды недвижимости, которые не зарегистрированы должным образом в Реестре собственности, не произведут эффекта».

В соответствии с этим общим правовым режимом, в отношении договоров аренды, не подпадающих под действие Закона о городской аренде жилья, или договоров аренды для нежилых помещений применятся Гражданский Кодекс по ссылке ст. 4.3 LAU (Закон о городской аренде жилья),  при отсутствии согласия сторон и регистрации аренды в Реестре собственности,  права третьего покупателя сдаваемой в аренду собственности (в данном случае приобретатель в ходе торгов на аукционе) не должны быть ущемлены.

Речь идёт о случае, когда , может быть осуществлено по желанию лицом, приобретшим право собственности, и только в том случае, если данное прекращение не реализовано, это приводит к суброгации нового владельца в положении предыдущего арендодателя, что обеспечивает непрерывность договора аренды.

В этой ситуации оказалась организация-истец в результате вынесения судебного решения при приобретении собственности в ее пользу в ходе процедуры аукциона, которая проводилась в отношении первоначального арендодателя, поскольку отсутствуют сведения о расторжении арендных отношений по желанию нового владельца, таким образом обеспечивая продолжение арендных отношений.

Следовательно, права собственности не прерываются в отношении нового владельца (отношения аренды сохраняются, поскольку приобретатель не реализовал своё право по расторжению договора аренды), поэтому невозможно утверждать прекращение арендной платы.

Источник информации: Wolters Kluwer

Фото: Freepik